房企三季报观察：利润下滑明显打响现金流保卫战2021年是严控的一年

对于房地产企业来说，2021年是严控的一年在楼市政策和金融措施双重调控的影响下，部分企业面临调整，行业洗牌伴随着2021年上市房企第三季度报告的发布，外界可以观察到企业的实际经营情况

中新经纬梳理a股规模房企三季报发现，今年前三季度，在多数企业营业收入呈现正增长趋势的情况下，利润指标表现不尽如人意，归母净利润下降的企业数量明显增加，龙头房企较多此外，华夏幸福，蓝光发展等因流动性问题备受关注的公司，经营状况进一步恶化

房企利润下降一半。

今年下半年以来，作为房企业绩的先行指标——销售额，其表现已经显现出一定的疲态。张勇指出，从本次圆桌会议的三个关键词来看，安全必须放在第一位，稳定才能导致深远。

根据嘉里研究中心发布的数据，2021年10月，行业百强房企实现销售成交总额7761.4亿元，较9月份增长1.4%，但同比下降32.2%。

三季报显示，在大多数房地产企业保持营收正增长的同时，利润指数呈现下降趋势，即增收不增利中新经纬对2021年前三季度a股房地产企业50强进行梳理发现，1—9月，营收同比负增长企业12家，归属于上市公司股东的净利润同比负增长企业25家，占比50%

过去业绩波动较大，行业内存在较多中小企业但从三季报可以看出，龙头房企也面临调整今年1—9月，绿地控股实现营收约4267.67亿元，同比增长32.99%，归属于上市公司股东的净利润约111.65亿元，同比下降7.28%，万科实现营收约2714.86亿元，同比增长12.42%，归属于上市公司股东的净利润约166.89亿元，同比下降15.98%

行业龙头正遭遇利润下滑，中型甚至小型房企自然不容乐观比如2021年1—9月，第一股营收约439.3亿元，同比增长79.99%，归属于上市公司股东的净利润约6.99亿元，同比下降49.16%，中南建设实现营业收入约610.84亿元，同比增长33.21%，实现归属于上市公司股东的净利润约27.65亿元，同比下降24.96%

最近，由于业绩不佳，阳光城甚至被公司董事质疑公告显示，今年第三季度，阳光城实现营业收入约114.01亿元，同比下降18.24%，归属于上市公司股东的净利润约9.19亿元，同比下降11.57%，前三季度，公司实现营收约413.33亿元，同比增长8.59%，归属于上市公司股东的净利润约29.13亿元，同比增长6.23%

阳光城股东泰康保险委派的两名董事受到质询他们都在第三季度报告中投票反对董事会，并表示公司第三季度经营状况的恶化需要管理层做出合理的解释

日前，针对股价异常波动，阳光城发布公告称，公司房地产经营活动正常，近期经营情况无重大变化其中，美元债等2022年1月前到期的公开市场债务，已与相关投资者沟通相应展期方案

九个家庭的收入和利润下降。

上述50强房企中，今年前三季度营收和归母净利润双下滑的房企有9家，分别是华夏幸福，蓝光发展，光宇发展，信达置业

华夏幸福11月1日发布公告称，最近几天，公司及子公司以银行贷款，信托贷款等形式新增债务本息79.16亿元截至本公告披露日，公司未能按期偿还债务本息合计939.79亿元

蓝光的发展与华夏幸福非常相似今年1—9月，其营收和归母净利润分别同比增长—52.65%和—351.06%目前，蓝光发展的逾期债务规模仍在扩大截至2021年9月24日，逾期债务累计本息合计215.07亿元

自广宇发展与控股股东鲁能集团进行资产重组后，其横向竞争的问题并未得到彻底解决与此同时，广宇发展的业绩也每况愈下今年1—9月实现营业收入约129.1亿元，同比下降6.03%，归属于上市公司股东的净利润约—9.33亿元，同比下降148.86%对于利润大幅下滑，广宇发展解释称，受已交付项目及产品结构影响，新收购项目仍处于开发初期，贷款增加，资产置换计提减值准备

在导致广宇发展净利润指数大幅负增长的因素中，因资产置换计提减值准备影响较大根据公告，广宇发展计划与鲁能集团及其关联方首创叶巍进行资产交换经初步筹划，拟置入公司的资产为后两家公司持有的鲁能新能源股份有限公司100%股权，拟置入的资产为广宇发展持有的全部23家子公司股权，应收账款及负债余额将由后两家公司用现金补足

因本次重大资产置换，根据初步评估测试结果，关联单位存货等部分资产出现减值迹象，广宇发展计提减值准备约23.8亿元，减少归属于上市公司股东的净利润19.97亿元。

当减债正在进行时

自三条红线监管。

管措施实施以来，降低负债成为行业共识，尤其是放在行业下行的当下，降低负债，增厚现金流显得尤为重要。

金科股份在保持绿档房企的基础上，在今年继续下调有息负债规模，公告显示，其前三季度累计减少有息负债100.78亿元，有息负债总额降至875.86亿元。。

在有息负债结构上，金科股份一年内到期有息负债204.7亿元，占比降为23.37%，一到三年内到期有息负债为515.25亿元，占比58.83%，三年以上到期有息负债为155.91亿元，占比升至17.8%较2020年末，一年内短期有息负债降低近10%，三年以上长期有息负债债务增加近7%

截至今年三季度末，荣盛发展现金短债比为1.05，净负债率为58.89%，较期初下降21.29%，剔除预收账款后的资产负债率为69.49%，较期初下降4.67%这三项指标全部符合监管要求，荣盛发展成为绿档企业不过，其剔除预收账款后的资产负债率只是勉强低于70%的要求，未来仍需继续优化财务杠杆

作为龙头房企中负债较多的绿地控股，其债务问题一直较受关注，在今年初，绿地制定了三步走的降负债路线图和时间表根据绿地控股最近几天向外界释放的信息，截至今年10月底，公司净负债率指标已降至100%以下，实现了第二条红线转绿如今，只剩下扣除预收账款后的资产负债率尚未达标

不过，梳理房企三季报还可以发现，受房地产行业形势在今年下半年骤然转冷的影响，企业面临销售额下滑，融资收紧的双重挤压，现金流状况再受考验例如，2021年1—9月，万科A经营活动产生的现金流量净额约12.20亿元，同比下降96.35%，持有的货币资金约1471.07亿元，而去年同期为1952.31亿元今年前9个月，金地集团经营活动产生的现金流量净额约7.59亿元，同比下降168.23%

另外，房企的融资规模正在萎缩，多家房企的筹资活动产生的现金流量净额都呈现负增长据贝壳研究院统计，2021年1—10月，房企境内外债券融资累计约7993亿元，较去年同期下降24%

东方证券判断，近期，房地产行业紧张的信用环境有所缓和，但缓和的力度应仅限于维持房企正常的现金流运转预计短时间喘息后，行业遭遇销量继续下降，经营性现金流或继续恶化，可能带来今年12月至2022年一季度资金面继续紧张

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