宁波第二批集中供地正式收官现在轮到土地市场了

宁波楼市这轮降温就像多米诺骨牌从二手房市场到新房市场，现在轮到土地市场了日前，宁波第二批集中供地正式收官本次集中供地共出让46宗地块，拍卖18宗，成交28宗，成交总价175.2亿元，明显低于第一批集中供地358亿元与第一批集中出让的大量地块高溢价相比，这一批的溢价率也相对较低除三宗地块外，其余地块均以底价出让，整体溢价率为0.3%

商业用地被糟糕地拍卖

具体来看，本次拍卖的18宗地块中，商品住宅地块多达17宗，均涉及全市6个区，以鄞州区和海曙区占多数，分别有6宗和4宗过去市场预期好，市场火爆的时候，商品住宅地块往往是房企竞拍的主要土地储备资源可是，商住地块的拍卖让宁波人真正感受到了房地产市场的凉意

柯睿房地产研究中心认为，除了房企资金流持续承压导致投资收紧的因素外，销售限价也是企业投资意愿偏弱的重要原因本次在宁波出让的地块中，对普通可售房屋有价格限制，与平均售价和楼面价相比，大部分地块的地价与房价之比维持在0.4—0.5的范围内，而本次在宁波出让的大部分地块的划拨，建设和交付要求并不低，这无疑进一步阻碍了房地产企业获取土地的积极性特别是鄞州区，海曙区有地块要求所有装修好的现房全部出售，再次延长了房企还钱的时间这三个需要出售现有房屋的地块都没有被出售，而且都被拍卖了

有不愿透露姓名的业内人士告诉《证券日报》记者，整体市场偏冷是本次大规模拍卖的最大原因，起拍价上涨，限价强也是拍卖的原因之一此外，第三批土地已在长三角上海，南京，苏州，合肥等地挂牌，分流了房企资金种种原因造成了宁波第二次大规模集中供地拍卖

中央企业和国有企业起主导作用。

从拿地的房企来看，绿城，融安，万科等第一批土地掠夺者消失在这批土地拍卖中，央企，国企成为本次土地拍卖的最大赢家只有雅戈尔这个私营企业独自拿走了这块土地这次拿了鄞州陈坡渡东侧的宅基地征地楼面价20822元/平方米，溢价率1.6%明州集团和奉化城投各拿3宗征地，拿地最多，保利地产，江北小镇投资，宁南贸易发展，鄞州新城，中建国际投资各分别拿了2个案例

对于央企，国企是拿地主力军的现象，IPG中国首席经济学家白文喜在接受记者《证券日报》采访时表示，这种现象的出现其实是必然的，现有的房地产行业格局正在发生根本性的变化地方国企和央企凭借稳定的财务状况成为了征地的主力军，而民营房企为了生存更注重‘降杠杆，降负债，保现金流’，而不是主动征地

柏文喜欢说:伴随着行业供需关系的根本性变化和涉房风险的积累，去年以来，各行业从销售端到资金端的强有力管控措施相继付诸实施并长期实施，导致了hi下高杠杆，高负债房企的普遍流动性问题

也就是说，目前房地产行业的市场基本面发生了实质性的变化，卖方市场行业的高毛利特征已经消失，在调控措施下房地产行业的金融属性大大降低房地产行业过去的资本品属性，在很大程度上已经变成了依靠批次，销量，质量，品牌，周转速度来维持盈利的制造属性由此，以往以卖方市场土地储备规模为主的房企估值时代已经过去，保持适度的土地储备规模和较低的杠杆率，负债率成为制造业房企的必然选择这也是房企征地力下降的最重要原因之一白熙补充道

经济适用房备受青睐。加大政策支持力度方面，市，区两级按规定落实保障性住房建设资金，公租房建设资金优先足额保障。积极争取中央和省级财政补助资金支持保障性住房项目建设。同时，加大金融支持力度。加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规，风险可控，商业可持续原则，向改建，改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。。

从土地交易结构来看，与商品住宅用地相比，保障房用地在本次土地拍卖中显然更受房企青睐这些地块大部分是在城市投资下出售的，只有一个安置房地块被拍卖

有业内人士认为，保障房用地之所以受到青睐，一方面是因为政府回购的保障房去污力度更强，另一方面，总价门槛较低，仍有盈利空间目前，当市场下行，房企资金紧张时，这样的地块就成了竞争的目标

值得一提的是，今年以来，保障性租赁住房再次成为高频词汇，不少省份提出加大保障性租赁住房建设宁波市住建局前几天也起草了《宁波市加快发展保障性租赁住房实施意见》，公开征求公众意见意见从土地，财政，税收和金融等方面出台扶持政策，鼓励和引导房地产开发商增加保障性住房供给

与此同时，本次拍卖的所有租赁住房用地均被出售对此，该所研究员，金融系统业内人士吴忠言在接受《证券日报》记者采访时表示，宁波此次拍卖的全部租赁住房用地意义重大，一是从供给侧提供一定数量的小型租赁住房，有利于缓解住房租赁市场的结构性供给不足，二是有利于解决新市民和青年住房困难，促进职业和居住的平衡，三是有利于健全和完善城市住房保障体系

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